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Previsión inmobiliaria en Sacramento, consejos para compradores


Yuri Ramírez-Villanueva, agente inmobiliaria, delante de un anuncio en Farmington Way, Sacramento, a principios de este mes. Predice que en 2023 habrá un mercado mucho mejor para las personas que no pudieron comprar en los últimos años.

Yuri Ramírez-Villanueva, agente inmobiliaria, delante de un anuncio en Farmington Way, Sacramento, a principios de este mes. Predice que en 2023 habrá un mercado mucho mejor para las personas que no pudieron comprar en los últimos años.

pkitagaki@sacbee.com

El mercado inmobiliario de Sacramento entrará en 2023 en un estado muy diferente al de hace un año.

Los precios promedio en la región están cayendo. El inventario de viviendas disponibles en el mercado va en aumento, principalmente porque las casas simplemente no se venden. Los compradores tienen la mayor parte de la ventaja, pero también se enfrentan a intereses hipotecarios que son aproximadamente el doble de lo que eran hace 12 meses.

¿Qué nos deparará 2023?

La mayoría de los expertos inmobiliarios le dirán que se ponen un poco aprensivos cuando se les pide que predigan el futuro. Los mercados de California y Sacramento han sido difíciles de manejar; ¿quién iba a pensar que íbamos a ver una demanda y un aumento de precios históricos durante una pandemia mundial?

Aun así, se pueden hacer proyecciones y ofrecer consejos. Preguntamos a expertos locales y estatales su opinión sobre lo que nos deparará el nuevo año, al tiempo que ayudamos a compradores y vendedores a navegar por un mercado inmobiliario turbulento y con altibajos.

¿Qué harán los precios, los intereses y la demanda?

Los expertos son unánimes en sus opiniones sobre los precios y las ventas: Seguirán bajando.

Jordan Levine, vicepresidente y economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (CAR), dijo que sus proyecciones muestran que el precio promedio de venta de una casa en California caerá un 8.8% en 2023 después de caer ligeramente en 2022. El número de ventas se reducirá en un 7% estimado, según el análisis de CAR.

Si los intereses hipotecarios se estabilizan o bajan, podríamos acercarnos a un mercado de compradores. Pero si los intereses vuelven a subir, “creemos que eso mantendrá el mercado relativamente blando”, dijo Levine.

Dentro de la montaña rusa récord que fueron los bienes raíces de Sacramento en 2022

Los últimos meses han sido especialmente lentos. Sacramento ha visto una de las caídas más pronunciadas en el precio promedio de venta en la nación desde mayo. El número de ventas en el condado ha bajado más de un 40% desde la primavera, según datos del tasador y analista de mercado de Sacramento Ryan Lundquist.

“Creo que el mercado va a seguir estando como la última parte de este año”, dijo Yuri Ramírez-Villanueva, agente inmobiliario de Sacramento. “Si sigue esta tendencia como hasta ahora, podría ser un buen escenario para los compradores que buscan mudarse”.

Lundquist cree que la competencia inmobiliaria seguirá siendo blanda a principios de 2023.

“Vamos a empezar el año con menos compradores participando”, dijo. “Estamos en un punto en el que nos falta el 40% de los compradores. Los intereses hipotecarios están bajando últimamente y eso puede marcar la diferencia en la demanda, pero no creo que estemos en un lugar en el que veamos volver al 40% de los compradores con bajadas modestas de los tipos”.

Una ralentización de los aumentos de los intereses hipotecarios, o al menos una estabilización, ayudaría a que muchos compradores volvieran al mercado. Tras eclipsar el 7%, el tipo promedio de una hipoteca fija a 30 años ha bajado durante seis semanas seguidas y ahora se ubica en torno al 6.3%.

Erin Stumpf, presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Sacramento, dijo que le sorprendería que los intereses superaran el 7% en 2023.

“Soy cautelosamente optimista de que podríamos ver tasas en los 5s el próximo año”, dijo. “No creo que sea ni de lejos tan volátil (como lo fue en 2022)“.

Consejos para compradores

Si usted piensa que tiene una buena idea de dónde están las cosas en el mercado inmobiliario de Sacramento, solo tiene que esperar una semana y usted estará equivocado. Teniendo esto en cuenta, es vital que los posibles compradores de vivienda se mantengan en contacto con los expertos.

“Mi consejo es permanecer en comunicación con su oficial de préstamo y agente de bienes raíces porque las tasas suben y bajan, suben y bajan”, dijo Stumpf. “Solo debe saber que es una situación dinámica y cuando la casa adecuada y la oportunidad correcta aparece, esté listo para ir”.

La paciencia es la clave. También lo es la capacidad de negociación. “No pague de más”, dice Lundquist. “Consiga la mejor oferta que le permita el mercado”.

Lundquist espera que haya más anuncios disponibles en primavera, cuando el mercado suele repuntar.

“Espero un mercado de mejor calidad”, dijo.

Para los inquilinos que se debaten entre comprar o no –y esperan ese momento perfecto en el que los intereses han bajado y los precios siguen bajando– Ramírez-Villanueva tenía esto que ofrecer: “Si está pagando un alquiler, está pagando la hipoteca de otra persona”.

Consejos para vendedores

Tanto si piensan vender como si no, es probable que los propietarios observen la reciente caída de precios con cierta preocupación. ¿El consejo de los expertos?

“No se preocupe por lo que está haciendo el mercado si no está pensando en vender mañana”, dijo Ramírez-Villanueva. “Estará bien si puede permitirse esos pagos mensuales”.

Ahora, si usted está planeando listar su casa pronto, tenga en cuenta que el mercado es muy diferente de lo que era hace siete meses. Las viviendas pasan tres veces más tiempo en el mercado que en mayo y la demanda ha bajado considerablemente.

“Ya no estamos en un mercado en el que se puede mirar a lo que la casa de sus vecinos se vendió hace seis meses y esperar lo mismo”, dijo Ramírez-Villanueva. “Tiene que fijarse en este mes. Quiere ponerle buen precio a su casa para que realmente se venda”.

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Dylan Williams, a la derecha, agente de House Real Estate, habla con los asistentes a una jornada de puertas abiertas en East Sacramento en mayo. Las viviendas pasan ahora tres veces más tiempo en el mercado que entonces, y la demanda ha bajado considerablemente. Lezlie Sterling lsterling@sacbee.com

Los vendedores también deben estar dispuestos a hacer concesiones, en algunos casos bastante importantes, para cerrar acuerdos. Esto incluye aportar entre el 2% y el 3% del precio de venta para ayudar a un comprador potencial a reducir su tipo de interés.

Hace un año, algunos compradores accedían a comprar sin exigir una inspección de la vivienda. Esos días también han pasado. Y los vendedores deben asumir el costo de las reparaciones importantes si surgen problemas, incluidos los arreglos eléctricos y estructurales.

“No estamos hablando de pequeñas cosas como la pintura”, dijo Ramírez-Villanueva. “Si va a ser costoso, el comprador querrá que se encargue usted. Si es un problema importante, me ocuparía de él antes de que la casa salga al mercado”.

Quizá la mayor concesión -–y la que más les cueste digerir a algunos vendedores– se refiera a los precios. A principios de 2022, la mayoría de las viviendas se vendían por encima del precio de catálogo. En noviembre, solo el 17% se vendió por encima del precio de venta, según los datos de Lundquist.

“Es un mercado en el que hay que escuchar”, dijo Lundquist.

¿Han vuelto las ejecuciones hipotecarias?

Hay más ventas en dificultades en el mercado. Pero, como señala Lundquist, el número de ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto ha “tocado fondo” a nivel local y representa solo el 0.29% de las ventas (esa cifra rondaba el 80% en 2009).

“Es difícil bajar más de lo que estábamos”, afirma.

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Un cartel de ejecución hipotecaria del prestamista en el patio delantero de una casa vacía de Sacramento en 2010. En un momento dado, durante la Gran Recesión, las ejecuciones hipotecarias representaron alrededor del 80% de las ventas de viviendas. Actualmente, las ventas en dificultades representan un porcentaje muy pequeño del mercado, pero algunos expertos creen que las ejecuciones hipotecarias podrían aumentar en los próximos meses. Sacramento Bee file

Lundquist y otros expertos creen que el país podría ver un aumento de las ejecuciones hipotecarias ahora que han expirado las moratorias de la era COVID. A la preocupación se añade la rápida bajada de precios que ha experimentado el mercado en los últimos siete meses. Muchos propietarios que compraron una vivienda en los últimos uno o dos años pueden encontrarse de repente bajo el agua y, si necesitan vender hoy, una venta rápida podría ser su única opción. Los que usaron un préstamo de la FHA (Federal Housing Administration) –y, por tanto, usaron pequeños pagos iniciales– son probablemente los que corren mayor riesgo.

Sin embargo, los expertos no creen que vayamos a ver nada parecido a lo que ocurrió durante la Gran Recesión.

“Los compradores tienen que tener cuidado con salivar sobre esta estadística”, dijo Lundquist. “Es una porción realmente pequeña del mercado. No es una avalancha”.

Incluso si las ventas de viviendas propiedad de bancos aumentan drásticamente, Ramírez-Villanueva dijo que los inversionistas con mucho dinero “que dispongan de efectivo serán los primeros en comprarlas”. En otras palabras, los compradores no podrán competir. Además, dijo, dadas las condiciones del mercado y las concesiones que los vendedores están dispuestos a hacer hoy en día, es probable que tenga más suerte con una venta tradicional.

“Me gustaría comprar cuando los vendedores están dispuestos a trabajar conmigo”, dijo.

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